איחור במסירת דירה - מדריך מלחמת חרבות ברזל
שתפו
מלחמת חרבות ברזל יצרה שיבושים משמעותיים בשוק הנדל"ן והובילה לעיכובים במסירת דירות, עניין שהפך לתופעה נפוצה ברחבי הארץ. רוכשי דירות רבים מוצאים עצמם מתמודדים עם אי ודאות ושאלות רבות בזמן שהם נאלצים לשלם שכירות ומשכנתא במקביל.
במאמר זה נענה על מספר שאלות בוערות : מהן הזכויות של רוכשי דירות במקרה של איחור במסירה עקב המלחמה, כיצד ניתן לדרוש פיצויים ומהן האפשרויות המשפטיות העומדות לרשות רוכשים הסובלים מאיחור במסירת דירה.
מה קובע חוק המכר (דירות) במקרה של איחור במסירת דירה?
חוק המכר (דירות), תשע"ג-2013, מגן על זכויות רוכשים במקרה של עיכוב במסירת דירה.
סעיף 5 לחוק המכר דירות עוסק בפיצויים המגיעים לרוכשי דירה במקרה של איחור במסירה. החוק קובע כי על הקבלן לשלם פיצויים, ללא צורך בהוכחת נזק.
גובה הפיצויים נקבע על פי נוסחה המפורטת בחוק והם עולים ככל שמועד המסירה מתעכב.
מדובר בפיצוי שמגיע לאחר שחלפו 60 ימים ממועד המסירה או 30 ימים (תלוי במועד שבו נחתם הסכם המכר).
לכתבה המלאה לעניין הפיצויים וסעיף 5 לחוק המכר לרבות תיקונו לחץ כאן.
האם מלחמה מהווה סיבה מוצדקת לאיחור במסירת דירה?
במצב הדברים הנוכחי, קבלנים רבים מנסים לטעון שהמלחמה היא סיבה מוצדקת וחד משמעית לאיחור במסירת הדירה – אבל לא כך.
סעיף 5א(ג)(2) לחוק קובע כי לא ישולמו לרוכש פיצויים אך ורק במקרה בו האיחור במסירת הדירה נובע מנסיבות שהקבלן, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש ולא יכול היה למנען וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.
בפסיקה נקבע כי במצבה הבטחוני התמידי של מדינת ישראל, יש להחיל את מבחן הצפיות "לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים" (ראו ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד וראו גם ע"א 4983/14 זועבי נ' מדינת ישראל).
כמו כן, הפסיקה קבעה כי תניה חוזית המתיימרת להטיל באופן גורף את כלל הסיכונים שהקבלן אינו יכול לצפות או למנוע על כתפי הרוכש, אין לייחס לה משקל רב, אם בכלל.
כלומר, יש לבדוק מה היו השלכות המלחמה על הקבלן, האם ניסה לפתור אותם, האם פעל אחרת בפרויקטים אחרים, כמה זמן הוא איחור סביר בשל השלכות המלחמה ועוד.
מספר נקודות חשובות שחשוב לדעת:
- בנייר עמדה של משרד השיכון נקבע שאירוע של איחור במסירת דירה ואי תשלום פיצויים על פי חוק המכר, אינו אירוע חריג או נדיר בענף הנדל”ן. פשוט יש אנשים שלא דורשים את המגיע להם;
- נסיבות שבהן המוכר קבע בחוזה המכר שאיחור במסירת הדירה נגרם מסיבה שאינה תלויה בו, לא תפטור את המוכר מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק;
- איחור במסירה שנגרם כתוצאה של התנהלות של רשות ציבורית או או התקשרות של המוכר עם נותני שירותים, לא תפטור את המוכר מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק;
- צריך לזכור שנטל ההוכחה מוטל על הקבלן, עליו להוכיח שהמלחמה אכן פגעה בו (ייתכן וקבלנים לא עומדים בנטל הזה).
פנו אלינו עוד היום לקבלת יעוץ משפטי מקצועי
השאירו לנו פרטים ונחזור אליכם
הזכויות העומדות בפני רוכשים הסובלים מאיחור
- חוק המכר דירות נועד להגן על הרוכשים – מטרת החוק היא להגן על זכויותיהם של רוכשי הדירות, גם בנסיבות קשות. פטור אוטומטי של הקבלן מחובת הפיצוי עלול לפגוע באופן משמעותי בזכויותיהם של הרוכשים.
- קראו היטב את חוזה המכר – שימו לב לסעיפים העוסקים במועד המסירה, בפיצויים ובכוח עליון.
קיימים הסכמי המכר בהם מצוין כי רוכש לא יהיה זכאי לפיצוי נוסף מעבר לפיצוי הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר דירות או לכך שרוכש הדירה לא יהיה זכאי לפיצויי בשל כוח עליון.
מדובר בסעיף שלרוב לא ניתן לאכיפה. כמו כן, בשל המצב הביטחוני המורכב וההיסטוריה של עימותים צבאיים חוזרים ונשנים, בתי המשפט נוטים לראות אירועים מסוג זה כניתנים לצפיה ולא בלתי נמנעים. - תעדו כל תקשורת עם הקבלן – השתדלו שכל תקשורת עם הקבלן תעשה בכתב ושמרו העתקים מכל המסמכים והתכתובות הקשורים לעסקה.
- פעלו במהירות – במקרה של איחור במסירה, פנו אל הקבלן בדרישה לקבל הסבר ולפעול לקבלת הפיצויים בהתאם לחוק בהקדם האפשרי. אל תחששו לעמוד על זכויותיכם, אתם לא לבד.
♦ כדי להבטיח שחוזה המכר יקוים ושתקבלו את כל המגיע לכם, מומלץ בחום לפנות לייעוץ משפטי עוד בשלב מוקדם. עורך דין מנוסה ילווה אתכם בכל שלבי הההליך, יסביר לכם את הזכויות החוקיות שלכם ויעזור לכם לנהל משא ומתן מוצלח עם הקבלן.
גם אם אינכם בטוחים האם אתם זקוקים לייעוץ משפטי בתשלום, מומלץ לפנות לעורך דין לקבלת ייעוץ ראשוני.
מה ניתן לעשות במקרה של איחור במסירת הדירה?
- פניה לקבלן: בשלב ראשון ניתן לפנות לקבלן או למוכר בכתב ולדרוש ממנו פיצוי בהתאם למתווה בחוק;
- שליחת מכתב התראה: במידה והקבלן לא משתף פעולה, מומלץ לשלוח לו מכתב התראה באמצעות עורך דין;
- פתיחת הליכים משפטיים: אם לא ניתן להגיע להסכמות עם הקבלן, ייתכן שיהיה צורך לפתוח בהליכים משפטיים כנגד הקבלן בבית המשפט.
קבלנים מנוסים יודעים לזהות רוכשי דירה שאינם מיוצגים על ידי עורך דין. בעת משא ומתן, הם עשויים לנצל חוסר ידע משפטי כדי להציע פתרונות שאינם לטובתכם. ייעוץ משפטי מקצועי יבטיח שהקבלן יהיה מודע לכך שאתם מכירים את זכויותיכם.
לתשומת ה- ♥
עדיין לא התגבשה פסיקה ברורה לגבי השפעת מלחמת חרבות ברזל על חובת הקבלנים לשלם פיצויים בגין איחור במסירה.
ייתכן ובתי המשפט ייקחו בחשבון את האירוע החריג ויאפשרו לקבלנים פרק זמן מסוים להשלמת העבודה (למשל, איחור של חודשיים), אך חשוב לזכור כי חוק המכר (דירות) מעניק לרוכשי דירה זכויות ברורות לקבלת פיצויי ויש לפעול בהקדם על מנת למצות אותן.
שאלות נפוצות
חוק המכר (דירות) בנוסחו הישן, טרם התיקון, קבע כי מוכר דירה שלא מסר את הדירה לרוכש בחלוף 60 ימים מתום מועד המסירה לפי הסכם המכר, יידרש לפצות את הרוכש בגין האיחור במסירה. כלומר, ביחס לכל החוזים שנחתמו עד ליום 7.7.22.
ביום 7.7.22 נכנס לתוקף תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), שחל על כל החוזים שנחתמו מתאריך זה ואילך. התיקון קובע שהקבלן ישלם פיצוי לקונה לאחר שיחלפו 30 יום ממועד המסירה הקבוע בהסכם המכר.
כמו כן, התיקון קובע שינויים ביחס להסכמות הצדדים בהסכם בנוגע לאיחור במסירת הדירה.
אומדן דמי שכירות ראויים מושפע ממגוון גורמים, ביניהם: גודל הנכס, מיקום הנכס, מצב הנכס, ביקוש והיצע באיזור ועוד. לכן נהוג לבדוק מהי עלות השכירות בדירות דומות באזור.
ייתכנו מקרים בהם קבלן יוכל לטעון שהאיחור הינו כתוצאה מ"כוח עליון" ולכן הוא פטור מתשלום פיצויים.
מהו "כוח עליון"? כוח עליון הוא אירוע בלתי צפוי, בלתי נמנע ובלתי נשלט. בתי המשפט בישראל מפרשים את המונח בצורה מצומצמת מאד כך שבדרך כלל אפילו מלחמות בישראל אינן מהוות עילה לסיכול חוזה.
יחד עם זאת, חוק זה אינו מקנה לקבלן לנצל סעיף זה כרצונו. עליו להוכיח, באמצעות ראיות, כי עיכוב נגרם מאירוע בלתי נשלט שלא היה יכול לצפות בטרם החתימה על ההסכם.
לוח הזמנים תלוי במורכבות המקרה ובשיתוף הפעולה של המוכר או הקבלן.
מומלץ לבחור קבלן מוכר ומומלץ, לעקוב אחר התקדמות הבניה באופן שוטף, ולקרוא בעיון כל מסמך לפני החתימה.
